Het uitvoeren van een bodemonderzoek is afhankelijk van het type bouwvergunning van een bouwwerk. In principe moet er bij de bouwvergunningaanvraag altijd een bodemonderzoek worden overlegd, maar er zijn diverse vrijstellingsmogelijkheden.
Wel of geen verkennend milieukundig bodemonderzoek?
Voor vergunningsvrije bouwwerken en voor licht-vergunningsplichtige bouwwerken is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodemonderzoek meestal niet verplicht.
Indien echter al bekend is dat de locatie is verontreinigd en het bouwwerk de grond raakt, kan alsnog een bodemonderzoek worden verlangd.
Bij een regulier-vergunningplichtig bouwwerk met een oppervlak van meer dan 50 m² moet meestal een verkennend milieukundig bodemonderzoek (conform de norm NEN 5740) worden uitgevoerd.
Het is mogelijk dat er al een bodemonderzoek op de bouwlocatie is uitgevoerd. Wanneer er sindsdien geen verandering is gekomen in het gebruik van de bodem en het onderzoek voldoet aan de huidige normen, dan kan het onderzoek voldoende zijn. Het bodemonderzoek mag in de regel niet ouder zijn dan 5 jaar.
Afvoer van grond
Indien u na de bouw grond van de locatie wilt afvoeren, kan het noodzakelijk zijn deze grond in het kader van het Bouwstoffenbesluit te laten keuren, dit heet een partijkeuring.
De kwaliteit van de grond moet bekend zijn, vóórdat de grond ergens anders gebruikt mag worden.
Op basis van de gemeentelijke bodemkwaliteitskaarten en bodembeheerplannen is een partijkeuring in sommige gevallen niet meer noodzakelijk.
In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn dat af te voeren grond wordt gekeurd in het kader van het Bouwstoffenbesluit doormiddel van een zogenaamd AP04-partijkeuring.
Bodemonderzoek bij de overdracht van onroerend goed
Bij aan- en verkoop van onroerend goed is het van belang om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te kennen. Aan de hand van een verkennend bodemonderzoek kan inzicht worden verkregen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem.
In het kader van aan- en verkoop bestaan er geen wettelijke verplichtingen om een bodemonderzoek uit te voeren. Toch wordt bij de meeste transacties gevraagd naar een bodemonderzoek om na te gaan of er een 'onzichtbaar' financieel risico bestaat. En ook al is in de Wet bodembescherming géén verplichting opgenomen met betrekking tot het uitvoeren van een bodemonderzoek bij aan- en verkoop, volgt uit het verbintenissenrecht wel de wettelijke verplichting voor de verkoper om aan de kopende partij alle van belang zijnde informatie te verstrekken, dus óók op het gebied van eventuele bodemverontreiniging. Daarnaast heeft de kopende partij de verplichting om zichzelf te informeren.
Makelaars, hypotheekadviseurs en geldverstrekkers zullen u in veel gevallen adviseren een bodemonderzoek uit te laten voeren bij aan- of verkoop van een locatie. Reden hiervan is dat na overdracht van de locatie de nieuwe eigenaar verantwoordelijk wordt voor een eventueel aanwezige bodemverontreiniging. Het bevoegd gezag Wet bodembescherming kan deze nieuwe eigenaar verplichten zijn terrein te laten onderzoeken en eventueel te laten saneren.
Wie draagt het risico voor bodemverontreiniging waarvan de koper niet op de hoogte was en waarmee hij na het sluiten van de koopovereenkomst wordt geconfronteerd?
Het antwoord hangt van af van de feiten van het geval. Een belangrijke rol daarbij speelt in ieder geval de onderzoeksplicht van de koper, de mededelingsplicht van de verkoper en de verhouding waarin partijen tegenover elkaar staan.
Het uitgangspunt is dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper. De koper dient er echter rekening mee te houden dat lang niet in alle gevallen een beroep gedaan kan worden op zijn ondeskundigheid: hij had zich bij de transactie nl. kunnen laten bijstaan door een deskundige. Voor de koper is het daarom altijd van belang vragen te stellen over de bodemgesteldheid en geen genoegen te nemen met algemene "bij mijn weten" -uitspraken van de verkoper.
Welk type onderzoek wordt uitgevoerd bij eigendomsoverdracht?
Er zijn verschillende aanleidingen om een bodemonderzoek uit te voeren en daarmee zijn er dus ook verschillende typen bodemonderzoek.
Indien het onderzoek niet op basis van wettelijke verplichting (bijvoorbeeld in verband met verkoop) wordt uitgevoerd, kan zelf bepaald worden welke onderzoeksopzet, -omvang en -inspanning gebruikt wordt.
Het bodemonderzoek in het kader van overdracht van onroerende goed wordt in de meeste gevallen uitgevoerd volgens:
- de Nederlandse voornorm NVN-5725 (vooronderzoek): het vooronderzoek heeft betrekking op het verzamelen van aanwezige (historische) informatie van een locatie.
- de Nederlandse norm (NEN-5740) (verkennend bodemonderzoek): deze norm geeft de beschrijving van de meest voorkomende onderzoeksstrategieën weer.
|